Возведение объекта – совокупность работ и организационно-технических мероприятий, результатом которых является создание объекта.
В настоящее время строительство объектов недвижимости в Республике Беларусь представляет собой комплексный процесс, который требует строгого соблюдения законодательства и нормативных стандартов.
Рассмотрим ключевые аспекты возведения в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.
Этап 1: предыинвестиционная стадия
Прежде чем приступить к разработке установленной документации, необходимо определить бизнес-идею, что является функцией заказчика (застройщика). Оценка необходимости и технической возможности реализации формируют инвестиционный замысел, которые оформляется в декларацию о намерениях. Это первичный документ, который включает в себя:
— общую характеристику объекта;
— цели и возможности инвестирования;
— цели и задачи проекта,
— примерные технико-экономические показатели,
— источники финансирования,
— место размещения объекта и возможное влияние на окружающую среду.
Декларация о намерениях передается в местный исполком. Если участок был заранее предоставлен, требуется выдача разрешения на проведение проектно-изыскательских работ и строительство, в ином случае – заявление на предоставление земельного участка.
В случае, если инвестиционный замысел требует корректировки, подается повторное заявление с внесенными изменениями либо отказ от объекта. Если эффективность инвестиций соответствует замыслу, то заказчик (застройщик) двигается к следующему шагу – получение разрешительной документации.
Получение земельного участка, находящихся в государственной собственности, происходит через аукцион (возможно наличие нескольких претендентов или единственный участник несостоявшегося аукциона). Существует несколько случаев, в которых земельные участки предоставляются по заявительному принципу. Например, для объектов придорожного сервиса вне города Минска и областных городов.
Далее заказчик обращается в исполком с заявлением, входящим в пакет документов, и производится госрегистрация прав на земельный участок и получение свидетельства о государственной регистрации (или подписывается договор).
Состав документации, необходимой для оформления земельного участка под строительство, определяется процедурой его предоставления. Существует два варианта:
– С предварительным согласованием места размещения. В таком случае заявителю выдается комплект документов, включающий: акт выбора места размещения земельного участка, архитектурно-планировочное задание, дополнительную сопутствующую документацию. Эти документы являются ключевыми для дальнейшего процесса оформления земельного участка под строительство и определяют основные параметры его использования.
– Без предварительного согласования места размещения. В таком случае выдается пакет документов, в том числе решение исполнительного комитета или администрации свободной экономической зоны (СЭЗ) об изъятии и предоставлении земельного участка. Администрация СЭЗ может принимать такое решение, если ей делегировано это право соответствующими исполкомами. Потребуется решение исполнительного комитета, разрешающее проведение проектных и изыскательских работ, а также строительство объекта. Нельзя забывать про дополнительную сопутствующую документацию, необходимую для дальнейшего процесса оформления и использования земельного участка.
Важно отметить, что стандартная процедура изъятия и предоставления земельного участка предполагает предварительное согласование места его размещения. Это является общепринятой практикой и основным подходом в большинстве случаев. Существуют исключения, поэтому каждый случай рекомендуется рассматривать индивидуально.
На предынвестиционном этапе обязательно разрабатывается и утверждается предпроектная (предынвестиционная) документация. Этот процесс разделен на две части:
а) До получения разрешительной документации: разрабатывается первая часть ППД, которая может включать оформление бизнес-плана, если это необходимо.
б) После получения разрешительной документации: разрабатывается вторая часть ППД, которая включает в себя формирование задания на проектирование и окончательное утверждение всей предпроектной документации.
Такое разделение позволяет оптимизировать процесс подготовки к строительству, обеспечивая последовательность и соответствие всех этапов нормативным требованиям.
Обращаем внимание, что для реконструкции объектов строительства 1-4 классов сложности предпроектная документация (ПДД) разрабатывается в полном объеме. Заказчик (застройщик) обязан назначить управляющего (руководителя) проекта. Ответственным за разработку и наличие предпроектной документации является заказчик (застройщик). По своему желанию и усмотрению, он может привлечь инженерную организацию.
Следующий перечень в обязательном порядке указывается в предпроектной документации:
— необходимость, техническая возможность, экономическая целесообразность осуществления инвестиций в возведение объектов
— требования к земельному участку,
— обременения прав на земельный участок,
— сведения об инженерных нагрузках,
— источники и объемы финансирования,
— расчеты по определению эффективности осуществления инвестиций, социальных, экологических и других последствий возведения объектов,
— варианты объемно-планировочных и технологических решений.
Для объектов класса 1-4 допускается разрабатывать в рамках ППД: задание на разработку ПД и раздел обоснования инвестиций, определяющего экономическую целесообразность осуществления инвестиций в возведение объекта и оценку эффективности инвестиций. В некоторых случаях, предусмотренных законодательством, заказчик (застройщик) добавляет оценку воздействия на окружающую среду.
Этап 2: инвестиционная стадия
Разработка проектной документации является частью инвестиционной стадии архитектурной и строительной деятельности. Заказчик (застройщик) выбирает генпроектировщика (проектировщика) и заключает с ним договор. При необходимости привлекаются субподрядчики, что обязательно фиксируется в договоре на выполнение проектных и изыскательных работ.
Использование проектной документации (ПД) допускается только после получения положительного заключения государственной строительной экспертизы (если она требуется при строительстве этого объекта).
Важно отметить, что проектная документация разрабатывается параллельно с процессом получения разрешительной документации на строительство, а не после него. Она служит основанием для выдачи этой разрешительной документации.
Существует ограничение: в рамках одной проектной документации нельзя одновременно осуществлять возведение, реконструкцию, модернизацию, техническую модернизацию и капитальный ремонт на одном объекте строительства.
На данном этапе в составе раздела обоснования инвестиций заказчик (застройщик) уже делает выбор технологического оборудования. Если на основании ППД принято решение о целесообразности или обоснованности инвестирования, ПД становится основанием для закупки оборудования, в том числе с фактической доставкой на объект. Далее заказчик передает оборудование подрядчику в соответствии с графиком поставки.
Этап 3: выбор инженерной организации для технадзора
Заказчик (застройщик) имеет право самостоятельно осуществлять технический надзор за строительством объекта. Для этого необходимо назначить ответственное лицо, имеющее соответствующий аттестат на оказание услуг по техническому надзору.
В случае отсутствия у заказчика необходимых разрешительных документов, он обязан привлечь стороннюю инженерную организацию или инженера. Технический надзор является составной частью инженерных услуг, и для его осуществления заключается официальный договор с инженерной организацией или инженером.
Важно отметить, что договор с инженерной организацией или инженером может охватывать не только технический надзор, но и другие функции заказчика или застройщика. Часто практикуется заключение договора на комплексное управление строительной деятельностью, что позволяет более эффективно контролировать весь процесс строительства.
Этап 4: выбор генподрядчика и уведомление органов
Процесс отбора генерального подрядчика в определенных ситуациях осуществляется посредством государственных закупок, тендеров или подрядных торгов. Заказчик размещает объявление о проведении тендера, а специальная комиссия, оценив поданные заявки, выносит решение.
Генподрядчик имеет право, с одобрения заказчика, привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. Это условие должно быть четко прописано в договоре подряда. Генеральный подрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за все строительные работы, выполняемые как им самим, так и привлеченными субподрядчиками. В то же время, перед субподрядчиками генподрядчик отвечает за надлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
При наличии идентификационного номера объекта капитального строительства, зарегистрированного в системе ЕРОКС, необходимо уведомить органы государственного строительного надзора о проведении строительно-монтажных работ. Однако для объектов, не подлежащих государственному строительному надзору (например, дачное и садоводческое строительство), такое уведомление не требуется.
Этап 5: осуществление строительно-монтажных работ и закупка технологического оборудования
Каждый этап СМР выполняется в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов. Важно отметить, что конкретный перечень работ может варьироваться в зависимости от типа и назначения возводимого объекта.
Выбор технологического оборудования осуществляется на этапе подготовки предпроектной документации и включается в раздел обоснования инвестиций. При наличии договора подряда, закупку обычно проводит заказчик, передавая оборудование генподрядчику согласно графику поставки материальных ресурсов. Однако по взаимному согласию сторон, эту функцию может взять на себя подрядчик.
Приобретение технологического оборудования, мебели и инвентаря начинается после уведомления органов государственного строительного надзора о начале строительно-монтажных работ (СМР). К категории технологического оборудования относятся:
- Машины и аппараты;
- Установки и оборудование, включая специальное оснащение;
- Медицинская техника.
Все это оборудование предназначено для обеспечения производственных процессов в соответствии с технологией и функциональным назначением объекта. Оно также может выполнять функции автоматического управления технологическими процессами.
Этап 6: завершающий
После того как работы завершены, необходимо создать приемочную комиссию и принять объект в эксплуатацию. Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта, а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней – не менее чем за 15 дней.
Подрядчик обязуется обеспечить соответствие построенного объекта показателям, указанным в проектной документации, и гарантирует его функциональность в течение оговоренного гарантийного периода. Более того, подрядчик берет на себя ответственность за любые дефекты или недостатки, выявленные в рамках гарантийного срока.
Далее, после завершения строительства и ввода в эксплуатацию, необходимо провести госрегистрацию создания капитального строения. Также потребуется обращение заказчика (застройщика) для регистрации возникновения права собственности. Оба процесса разрешено проводить одновременно. Результатом государственной регистрации становится свидетельство или зарегистрированный договор, соглашение.
Для корректной передачи объекта на баланс эксплуатирующей организации рекомендуется использовать примерные формы учетных документов. К ним также прилагаются методические рекомендации по их применению и заполнению.
В обязательном этапе должны быть проведены:
а) оформление всех необходимых документов для закрытия проекта, завершение проектного бюджета и закрытие всех договоров;
б) завершение всех финансовых расчетов: окончательное выставление счетов, погашение долгов, расчет с подрядчиками и поставщиками
в) подготовка и представление финального отчета о проекте
г) проведение анализа эффективности.
Анализ эффективности в строительстве помогает более эффективно управлять ресурсами, сокращать расходы, уменьшать риски и успешно завершать проекты. В этот процесс входит оценка финансовой эффективности, временной эффективности, качества выполненных работ и другие аспекты.
