Реконструкция в строительстве – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, направленных на:
– изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.),
– изменение назначения, в целях улучшения условий эксплуатации, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Реконструкция в Беларуси регулируется рядом нормативных актов, направленных на обеспечение качества и безопасности строительных работ. Ключевыми документами являются: Закон Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», технические регламенты и строительные нормы.
Каждый этап реконструкции требует профессионального подхода и соблюдения всех технических и правовых норм. Правильное выполнение обеспечивает успешное завершение проекта и долговечность обновленного объекта.
Этап 1: предынвестиционная стадия
Это начальный этап проекта, который предшествует принятию решения об инвестировании. Она включает в себя следующие ключевые элементы:
– анализ текущего состояния объекта: оценка технического состояния здания или сооружения, выявление проблем и потребностей в реконструкции;
– предварительное технико-экономическое обоснование: оценка целесообразности проекта, его потенциальной эффективности и рисков;
– разработка концепции: определение основных направлений и масштабов планируемых работ;
– предварительная оценка затрат: расчет примерной стоимости реконструкции и возможных источников финансирования;
– анализ нормативно-правовой базы: изучение законодательных требований и ограничений, связанных с реконструкцией объекта;
– предварительные согласования: консультации с соответствующими органами и заинтересованными сторонами.
Эта стадия крайне важна, так как она позволяет оценить целесообразность и возможность реализации проекта реконструкции до начала значительных инвестиций.
Декларация о намерениях – это предварительный документ, который разрабатывается на начальном этапе инвестиционного проекта. Он содержит основную информацию о планируемом объекте строительства или реконструкции, включая:
- Цели и задачи проекта.
- Примерные технико-экономические показатели.
- Предполагаемое место размещения объекта.
- Оценку воздействия на окружающую среду.
- Источники финансирования.
Декларация используется в процессе согласования и получения разрешений на строительство или реконструкцию объектов. Если оценка эффективности инвестиций положительная, заказчик (или застройщик) обращается в исполком для получения разрешительной документации. Это этап, на котором важно взвесить риски и, если необходимо, изменить замысел с помощью корректировки.
Без комплекта разрешительной документации на строительство невозможно двигаться дальше. Для его получения заказчик должен обратиться в исполком и подать заявление с указанием характеристики объекта строительства о его функциональном назначении. В пакет документов также входят:
– декларация о намерениях;
– схема размещения объекта строительства, в которой указаны: адрес (местонахождение) земельного участка, кадастровый номер участка и (или) адрес (местонахождение) объекта, в отношении которого осуществляется строительная деятельность;
– обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством;
– согласие участников долевой собственности;
– если реконструкция выполняется арендатором – согласие арендодателя;
– при наличии залогодержателя или землепользователя – их согласие;
– иные документы, предусмотренные в статье 15 закона «Об основах административных процедур».
Далее производится запрос в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При положительном решении исполнительного комитета, выдаются следующие документы:
– решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
– архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
– технические условия (ТУ);
– технические требования (ТТ).
Обязательным требованием предынвестиционной стадии является разработка и утверждение предпроектной (предынвестиционной) документации. Первую часть, согласно общей схеме, проводят до получения разрешительной документации. Вторая половина – после, в виде задания на проектирование и утверждение.
Если планируется реконструкция объектов строительства 1-4 класса сложности, ПДД разрабатывается в полном объеме, с учетом обязательных требований госорганов и заинтересованных организаций. В ней должны быть указаны: необходимость, техническая возможность, экономическая целесообразность осуществления инвестиций в реконструкцию объекта и прочее.
Если мы рассматриваем реконструкцию:
– объектов строительства 5 класса сложности;
– сельскохозяйственными организациями объектов сельхозназначения 2-4 класса хозяйственным способом;
– нефтяных и газовых скважин;
– объектов обустройства нефтяных месторождений в части технологического комплекса сбора и транспорта нефти, газа и воды;
ППД разрабатывается в сокращенном объеме в форме задания на проектирование.
Ответственным за разработку и наличие предпроектной документации является заказчик (застройщик). По своему желанию и усмотрению, он может привлечь инженерную организацию.
Этап 2: инвестиционная стадия
К инвестиционной стадии архитектурной и строительной деятельности относится разработка проектной документации. Для этого заказчик (застройщик) выбирает генпроектировщика (проектировщика), заключается договор. Могут быть привлечены субподрядчики, что обязательно указывается в договоре на выполнение проектных и изыскательных работ.
Применение ПД возможно после положительного заключения госстройэкспертизы. В некоторых случаях госстройэкспертиза необязательна.
Проектная документация является основанием для выдачи разрешительной документации на строительство, т.е. она разрабатывается не после, а в процессе получения разрешительной документации. Важно отметить, что возведение, реконструкция, модернизация, техническая модернизация и капитальный ремонт не могут осуществляться одновременно на одном объекте строительства в рамках одной проектной документации.
Из особенностей разработки ПД выделим: если при реконструкции объекта необходим снос зданий и сооружений, отдельную ПД разрабатывать не нужно.
Этап 3: выбор инженерной организации для технадзора.
Технадзор за строительством объекта может выполняться заказчиком (застройщиком) самостоятельно. Для этого назначается ответственное лицо, уполномоченное на оказание услуг по технадзору аттестатом.
Без разрешающих документов на осуществление деятельности, заказчик обязан обратиться к иженерной организации (инженеру). Технадзор является частью инженерных услуг, и с инженерной организацией (инженером) заключается соответствующий договор в установленном порядке. Договор с инженерной организацией (инженером) может заключаться для выполнения не только технадзора, но и иных функций заказчика, застройщика. Нередко заключается договор комплексного управления строительной деятельностью.
Этап 4: выбор генподрядчика и уведомление органов
Выбор генподрядчика в установленных случаях производится через госзакупки, закупки, подрядные торги. Заказчик публикует уведомление о проведении тендера, по результатам оценки заявок комиссия принимает решение. Для выполнение отдельных строительных работ генподрядчик с согласия заказчика может привлечь субподрядчика. Условие о выполнении работ с привлечением субподрядчиков необходимо предусмотреть в договоре стройподряда.
В общих случаях, генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов строительных работ, производимых им и его субподрядчиками, а перед субподрядчиками — за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору стройподряда
В органы госстройнадзора необходимо направить уведомление о выполнении СМР при наличии идентификационного номера объекта капитального строительства, зарегистрированного в системе ЕРОКС. Уведомление не требуется в отношении объектов, на которых госстройнадзор не осуществляется (например, дачного и садоводческого строительства).
Этап 5: осуществление строительно-монтажных работ
Выбор технологического оборудования происходит на стадии разработки предпроектной документации, входит в состав раздела обоснования инвестиций. Если был заключен договор подряда, закупка производится заказчиком с дальнейшей передачей подрядчику по графику поставки материальных ресурсов, По соглашению сторон закупку может осуществлять подрядчик.
После уведомления органов госстройнадзора о начале производства СМР происходит закупка технологического оборудования, мебели, инвентаря. К технологическому оборудованию относятся машины, аппараты, установки, оборудование, включая специальное оборудование (оснастку), медицинская техника, используемые для обеспечения выполнения производственных процессов в соответствии с технологией и функциональным назначением объекта и (или) осуществляющие автоматическое управление технологическими процессам.
Этап 6: завершающий
После завершения реконструкции необходимо создать приемочную комиссию и принять объект в эксплуатацию. Оформление приемки происходит по установленным формам.
В некоторых случаях требуется госрегистрация изменений недвижимого имущества по итогам реконструкции. Например. если изменяется назначение недвижимого имущества. В таком случае заказчик (застройщик) обращаются за госрегистрацией.
Последними шагами при завершении объекта являются:
– проверка выполнения условий договора;
– окончательные расчеты;
– отчетность;
– оценка эффективности.
Оценка эффективности в строительстве способствует более рациональному управлению ресурсами, снижению затрат, минимизации рисков и успешному завершению проекта. Она включает в себя анализ финансовой эффективности, анализ временной эффективности, анализ качества работ и так далее.
